서민,실수요자 내집 마련 주택담보대출 요건 완화 및 우대 혜택

 지난 5월 27일 더불어민주당 부동산 특위에서 정부입장·전문가의견 등을 종합하여「주택시장안정을 위한 공급·금융·세제 개선안」을 발표하였는데요, 이어서 5월 31일 금융당국에서 서민·실수요자 주택담보대출 우대요건 완화 및 우대혜택 확대를 발표하였습니다. 

 

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공급·대출 확대와 1주택자 세부담 낮춰 ‘부동산 민심’ 달래기

 주요 내용은 서민, 실수요자의 주택담보대출 우대혜택을 받을 수 있는 요건을 완화하여 혜택을 확대하고 청년, 신혼 부부 등에 대한 지원을 확대한다고 발표를 하였는데, 자세한 내용을 살펴보겠습니다. 

 

목   차

1. 서민·실수요자 주담대 우대요건 완화 및 우대혜택 확대

2. 청년·신혼부부 등 주거취약계층 지원확대

 

 

1. 서민·실수요자 주담대 우대요건 완화 및 우대혜택 확대

 우선 아래표에 이번 금융당국 발표 내용이 요약되어 있으며, 주요 우대 내용 및 변경점은 붉은색 글자입니다.

구분	현행		개선
규제지역	투기과열지구	조정대상지역	투기과열지구	조정대상지역
우대요건	무주택 세대주		무주택 세대주
소득기준	부부합산 연소득 0.8억 이하 생애최초구입자 0.9억 이하		부부합산 연소득 0.9억 이하 생애최초구입자 1.0억 미만
주택기준	6억원 이하	5억원 이하	9억원 이하	8억원 이하
우대수준			최대 4억원 한도
LTV	50%	60%	60% (~6억)     50% (6억~9억)	70% (~5억)    60% (5억~8억)
DTI	50%	60%	60%	60%
DSR	은행권 40% / 비은행권 60%		은행권 40% / 비은행권 60%

우대요건이 충족되면 주택담보대출 실행 시 우대혜택을 받을 수 있었는데, 기존의 우대요건은 너무 기준이 높아서 실제 서민, 실수요자 대부분이 우대혜택을 받을 수 없었습니다. 지금이라도 우대요건이 현실성 있게 완화되어 서민, 실수요자들은 주택담보대출을 통한 내집 마련을 할 수 있는 길이 열리게 되어 다행입니다.

 

 ① LTV 우대혜택

 제일 먼저 설명드릴 부분은 가장 중요한 우대혜택 부분입니다. 현재 주택 구입시 적용되는 LTV는 투기과열지구는 40%, 조정대상 지역은 50%인데 서민·실수요자일 경우에는 10% 우대혜택을 받을 수 있었습니다. 즉, 자격 요건이 된다면 투기과열지구는 50%, 조정대상 지역은 60%까지 주택담보대출을 받을 수 있었습니다.

 

 그런데 이번에 서민·실수요자에 대한 주택담보대출 LTV 우대 혜택을 20%로 확대하여 주택 구입 시 비용 부담이 완화될 수 있게되었습니다. 추가로 LTV 20% 우대혜택을 받을 수 있는 자격요건(우대요건)도 완화하여 혜택을 받을 수 있는 사람들도 늘어나게 되었습니다. (우대요건은 아래에 설명)

 

 하지만, LTV 20% 우대가 전부 적용되는 것은 아닌데요, 투기과열지구일 경우 6억원 초과분은 기존과 같이 10%만 우대를 받아 50%까지만 대출이 나오게 되고, 조정대상지역은 5억원 초과분은 기존과 같이 60%만 대출이 나오게 됩니다. 

 

 조금 복잡하죠? 간단히 예시로 설명드리면 투기과열지구에서 9억원 아파트를 구입할 경우, 6억원까지는 LTV 60% 적용받아서 3.6억원 대출, 6억원에서 9억원까지는 LTV 50% 적용을 받아서 1.5억원 대출이 나오고 총 5.1억원 대출이 가능한데 안타깝게도 아래서 설명드릴 대출 한도 4억원이 적용되어 최대 대출가능 금액은 4억원이 됩니다.

 

*LTV, DSR 등 용어가 복잡한데, 이전글 보시면 LTV와 DSR에 대하여 설명해두었으니 참고하시면 좋을 듯합니다. 

4.29 가계부채 관리방안(2021~2023년 3단계 관리계획)

 

 

 ② 소득기준 완화

 부부합산 8천만원 이하였던 소득기준을 9천만원 이하로 상향하였고, 더불어 생애최초구입자의 경우에는 1억원 미만 이라면 LTV 20% 우대 혜택을 받을 수 있게 되었습니다.

 

 기존의 부부합산 소득기준 8천만원에 대한 불만이 굉장히 많았는데, 맞벌이를 하는 부부일 경우 부부합산 소득이 8천만원을 넘어가는 경우가 많았기 때문입니다. 인플레이션에 따라 근로 소득도 일정 부분 함께 증가하였는데, 정책이 현실을 뒷받침하지 못하고 있었던 상황이었습니다.

 

 더군다나 최근 아파트 가격이 급등하면서 부부합산 소득이 8천만원이 넘는다 하더라도 실제 주택을 구입하기에는 쉽지 않은 상황에서 부부합산 소득기준 완화는 환영할만 하지만, 기존 기준에서 1천만원만 상향된 것은 다소 아쉬움이 있습니다.

 

 ③ 주택가격기준 완화

 주택가격 기준은 투기과열지구는 6억원 이하에서 9억원 이하까지 확대되었고, 조정대상지역도 5억원 이하에서 8억원 이하로 완화되었습니다.

 

 현재 대한민국에 많은 지역이 규제지역으로 지정되어 있는데, 규제지역 기준도 투기과열지구, 조정대상지역, 청약과열지역 등 주택을 사야할 때 용어 공부까지 해야되는 것이 현실입니다. 이러한 규제가 나온 이유가 주택, 특히 아파트 가격의 상승 때문인데 아파트 가격은 이미 많이 상승하였는데 LTV 우대 혜택 기준은 현실과 너무 동떨어져 있었습니다.

 

 기존 기준인 투기과열지구 6억이하 주택 중에 대부분의 사람들이 선호하는 주택을 6억이하에 사는 것은 굉장히 어려운 일이었습니다. 특히, 서울 아파트의 경우 3~4인 가족이 거주할 수 있는 20평대 이상 아파트 중에 6억이하 아파트를 찾는 것은 거의 불가능에 가까운 상황입니다. 

 

 다행히 이번 우대요건 완화를 통해 기준 가격이 투기과열지구는 6억원에서 9억원, 조정대상지역은 5억원에서 8억원으로 확대되어 그나마 살 수 있는 아파트가 늘어나게 되어 신혼부부나 실수요 가정에서는 적극 환영할 만한 일입니다. 

 

 

    하지만, 결정적으로 DSR 40%기준은 그대로이고 이로 인하여 최대 대출 한도가 4억원으로 설정되어 실제 대출 금액은 주택 가격에 따라 달라질 수 있습니다. 주택 가격이 급상승한 현재 최대 대출 한도가 4억원으로 고정된 점은 굉장히 아쉬운 부분입니다. 

☞ 실제 규제지역과 주택가격별 대출금액은 아래표에서 확인하시면 됩니다.

투기과열지구		조정대상지역
주택가격	대출금액	주택가격	대출금액
6억 이하	주택가격 × 60%	5억 이하	주택가격 × 70%
6억 ~ 6.8억	3.6억 ~ 4억 = 3.6억 + (0~0.4억)	5억 ~ 5.85억	3.5억 ~ 4억 = 3.5억 + (0~0.5)
6.8억 ~ 9억	4억(최대한도)	5.85억 ~ 8억	4억(최대한도)

 

 

2. 청년·신혼부부 등 주거취약계층 지원확대

 ① 청년 전월세대출 확대공급 및 보증료 인하

 청년들이 청년전월세를 이용할 경우, 주거비용 부담을 경감할 수 있도록 청년 맞춤형 전세보증의 1인당 한도를 상향하고 보증료를 인하하고 지원 예산 규모도 기존 4.1조에서 제한을 폐지하여 기준 요건만 충족한다면 청년 누구나 지원받을 수 있게 되었습니다.

	현  행	개  선
공급한도(지원 예산 규모)	총 4.1조원	한도 폐지
1인당 한도	최대 7천만원	최대 1억원
보증료	0.05%	0.02%

 

 ② 주금공 전세대출 보증금 기준 5억에서 7억으로 확대

 전세 대출을 받을 때 금리와 보증료가 낮기 때문에 많이 이용하는 주금공 전세대출의 전세금 한도를 수도권은 5억원에서 7억원으로 비수도권은 3억원에서 5억원으로 확대하였습니다. 또한 주금공의 전세금반환보증 가입이 가능한 금액도 함께 전세대출 금액 만큼 확대하였습니다.

 

다만, 아쉬운 점은 대출한도는 기존과 마찬가지로 2.2억원으로 되어 있어 전세금 한도가 완화되어도 대출 한도액을 제외한 나머지 금액은 자가 부담을 해야하는 상황입니다.

 

 ③ 보금자리론 지원한도를 3억에서 3.6억으로 확대

 현재 보금자리론을 통해 주택담보대출을 받을 경우, LTV 70%를 적용받아 대출을 받을 수 있고 최대 한도 금액은 3억원이었습니다.(6억원이하 주택의 소득 7천만원이하 가구일 경우)

 

 이번 보금자리론 지원 한도 확대를 통해 6억원 주택을 구입할 경우, 최대 3.6억까지 대출을 받을 수 있게되어 서민·실수요자의 경우 주택 구입 부담이 줄어들 것으로 판단됩니다.

 

서민_실수요자_주택담보대출_요건완화_우대혜택

 

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