4.29 가계부채 관리방안(2021~2023년 3단계 관리계획)

기획재정부에서 오늘(29일) 가계부채 관리방안을 발표하였습니다. 

대출에 대한 자세한 내용은 서민들에게 어려운 내용이고 복잡해 보이지만, 나의 가족과 재산을 지키기 위해서는 꼭 공부해야 합니다. 이번 대책 발표도 내용이 방대하여 많은 사람들은 뉴스를 통해서만 내용을 확인하실텐데, 힘드시더라도 꼭 원본자료를 다운로드 하셔서 직접 내용을 읽어보시기를 권해드립니다.

 *자료 다운로드는 하단의 링크 참고

 

4.29 가계부채 관리방안의 핵심은 "차주단위 DSR 단계적 확대"아닐까 합니다.
차주단위 DSR 적용 시 일반 서민들은 대출 가능 금액이 줄어들 수 있기 때문에 기존에 대출 실행 중이신 분들은 해당 내용을 꼭 확인해보셔야 합니다.

 

목   차 

1. 용어의 정의 

2. 주요 내용

3. 자료 다운로드

 

 

1. 용어의 정의

• LTV(Loan to Value ratio) : 담보인정비율, 자산의 담보가치에 대한 대출 비율을 의미하며, 우리나라에서는 주택가격에 대한 대출 비율로 많이 알려져 있다. 예를 들어 아파트 감정가격이 5억원이고 담보인정비율이 70%이면 금융기관으로부터 3억 5천만원의 주택담보대출을 받을 수 있다.  "LTV = (주택담보대출 + 선순위채권 + 임차보증금 및 최우선변제 소액임차보증금) / 담보가치 × 100"으로 산정한다. 여기서 담보가치는 ① 국세청 기준시가 ② 한국감정원 등 전문감정기관의 감정평가액 ③ 한국감정원의 층별․호별 격차율 지수로 산정한 가격 ④ KB부동산시세의 일반거래가격 중 금융기관 자율로 선택하여 적용한다.
• DTI(Debt to Income ratio) : 총부채상환비율, 주택담보대출 차주의 원리금상환능력을 감안하여 주택담보대출 한도를 설정하기 위해 도입된 규제 비율이다. “DTI = (해당 주택담보대출의 연간 원리금 상환액 + 기타부채의 연간 이자상환액) / 연소득 × 100” 으로 산정한다. LTV 규제 강화의 후속조치로 2005년 8월 도입되었으며, 차주의 소득수준과 관계없이 주택가격에 비례하여 주택담보대출 한도가 결정되는 LTV 규제의 문제점을 보완하고자 도입한 것
• DSR(Debt Service Ratio) : 총부채원리금상환비율, 차주의 상환능력 대비 원리금상환부담을 나타내는 지표로서, 차주가 보유한 모든 대출의 연간 원리금상환액을 연간소득으로 나누어 산출된다. 이때 대출에는 마이너스통장, 신용대출, 전세자금대출, 자동차할부금융 등이 모두 포함된다. “DSR = (모든 대출의 연간 원리금 상환액 + 기타부채의 연간 이자상환액) / 연소득 × 100”으로 산정한다.  DSR은 DTI보다 더 강화된 지표로서 DTI는 원금상환액 중 주택담보대출 원금상환액만 포함하지만, DSR은 주택담보대출을 포함한 모든 대출의 원금상환액을 포함한다는 점에서 차이가 있다. 즉, DSR 적용 시 대출 가능 금액이 줄어들 수 있다.

출처 : 알기 쉬운 경제이야기 / 경제금융용어 700선 (한국은행)

¶ 참고뉴스

마통 있으면 대출 덜 나온다…집값 6억 넘으면 DSR 40% 적용

 

2. 주요 내용

우선 해당 대책 내용의 주요과제를 살펴보도록 하겠습니다. 총 11개의 과제 리스트가 있습니다. 

이중 오늘 중점적으로 살펴볼 내용은 차주단위 DSR 단계적 확대, 非주담대 관리체계 정비, 초장기모기지(40년) 도입에 대하여 알아보겠습니다. 

3가지 과제를 선택한 이유는 1. 차주단위 DSR 단계적 확대는 많은 사람들이 대출을 실행하고 있는 주택담보대출(이하 주담대)와 밀접하게 연계되어 대출 금액이 변동(감소)되기 때문이고, 2. 非주담대 관리체계 정비는 투자를 위한 자금 조달 측면에서 영향이 있기 때문이며 마지막으로 3. 초장기모기지(40년) 도입은 초 장기의 대출 상환 기간으로 인한 차주의 대출금 상환 부담이 현저하게 낮아지는 효과가 있기 때문입니다.

가계부채-관리방안-과제-리스트

 

• 차주단위 DSR 단계적 확대

차주단위 DSR 적용대상을 3단계에 걸쳐 단계적으로 확대하여 적용한다. 당장 오는 7월부터 全규제지역에서 6억원 초과 주택 구입 시 차주단위 DSR을 적용받게 됩니다. 

기존에 대출이 전혀없는 상황이라면 상관이 없지만, 기존에 마이너스 통장이라도 가지고 계셨다면 당장 7월부터 대출 한도가 줄어들게 됩니다.  또한 연소득 기준을 적용하기 때문에 연소득이 낮을 경우에도 대출 한도가 줄어들게 됩니다.

지금처럼 아파트 가격이 크게 상승한 상황에서 돈이 부족하거나 저소득인 사람들은 대출을 통한 내 집 마련이 더 어려워지지 않을지 걱정되네요.

	현 행	1단계(‘21.7월)	2단계(‘22.7월)	3단계(‘23.7월)
주담대	투기‧과열지구 9억원 초과 주택	①全규제지역 6억원 초과 주택	총 대출액 2억원 초과(①/② 유지)	총 대출액* 1억원 초과(①/② 폐지)
신용대출	연소득 8천초과 & 1억원 초과	②1억원 초과

중앙일보 기사에 DSR 적용시 대출 가능 금액이 얼마나 줄어드는 지 자세히 설명이 되어 있으니, 주담대 대출을 계획 중이신 분들은 미리미리 확인을 해보시면 좋을 듯 합니다. 

DSR적용-대출-가능-금액-변동

사진출처 : 중앙일보 기사 中, 그래픽 : 김영희 02joongang@co.kr

 

중요!! 차주단위 DSR 적용 제외 대상

① 소득 외 상환재원이 인정되는 대출 : 전세자금대출, 예·적금담보대출,보험계약대출

② 정책적 목적의 대출 : 서민금융상품, 정부·지자체 협약대출, 자연재해 지역 등에 따른 긴급대출 등

③ 소액대출(300만원 미만) 등 기타 적용실익이 크지 않은 경우

 

• 非주담대 관리체계 정비

최근 LH사태를 계기로 전국민이 알게된 非주담대 대출에 대한 규제가 추가되었습니다. 기존에는 사실상 非주담대 대출에 대한 규제가 없었던 상태였는데 이번에 규제를 적용받게 되었습니다. 

우선 全금융권에서 토지, 오피스텔 등 非주담대에 대한 LTV 한도를 확대 적용합니다.(최대 LTV 70%)

다음으로 토지거래허가지역의 非주담대는 LTV 한도를 40%로 제한합니다.

마지막으로 위에서 살펴본 차주단위 DSR 적용 3단계('23.7월)부터는 非주담대 취급 시에도 차주단위 DSR이 적용됩니다.

 

• 초장기 모기지(40년) 도입

모기지 상품 최대 만기를 40년으로 늘린(현재 최대 만기 30년) 대출이 도입됩니다. 다만, 만 39세 이하의 청년 및 혼인 7년내 신혼부부에게만 제공될 예정입니다. 금년 하반기부터 적용 예정으로 자격 요건에 해당하시는 분들은 내 집 마련 시 적극 활용하시면 대출 부담이 경감되실 것으로 판단됩니다.

구 분	보금자리론	적격대출
주택가격한도	6억원 이하	9억원 이하
소득제한(신혼부부)	7천만원(8,500만원)	제한없음
대출한도	3억원	5억원
LTV·DTI	LTV 70%, DTI 60%	은행과 동일
대출금리	2.50~2.85%(`21.4월)	2.75~3.85%(은행별 상이)

 

3. 자료 다운로드

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