디스코로 재건축 아파트 대지 지분 확인하기(feat. 잠실 주공5단지, 아시아선수촌 아파트)

4월 7일 서울시장 보궐선거 결과 오세훈 시장이 당선이 되었습니다. 정부의 부동산 정책에 대한 불만과 불신에 3기 신도시 LH직원 투기의혹까지 터지면서 사실상 야권의 후보가 당선될 가능성이 굉장히 높았던 상황이었습니다.

 

오세훈 시장은 33대 서울 시장(2006년~2010년)으로 당선되었고, 이후 34대 서울시장(2010년~2011년)으로 재선하였지만 중간에 자진 사퇴를 하였습니다.

오세훈 서울 시장이 재보궐 선거로 당선이 되고 난 이후 서울 집값은 재건축 단지를 중심으로 들썩이기 시작하였습니다. 아무래도 오세훈 서울 시장이 이전에 추진하였던 한강르네상스 사업들과 이번에 후보 공약을 내세웠던 내용(민간 재건축 완화 등)으로 시장의 기대감이 반영된 것이라고 볼 수 있습니다. 

재건축 화력에 서울 집값 다시 요동…오세훈 '진퇴양난'(종합) | 연합뉴스

서울, 수도권은 주택 가격 상승이 오랫동안 진행되어 최근에는 다소 시장이 차분해진 분위기지만 재건축 추진 단지들을 중심으로 다시 시장이 반응을 하고 있습니다. 재건축 아파트 시세나 시장 상황을 분석해야 하는 이유는 시세 리딩 단지들이 많기 때문입니다.

 

특히 강남, 목동, 노원 등 서울의 주요 핵심지에서 30년 초과한 아파트 단지(특히, 대단지들..)들이 속출하고 있고, 오세훈 서울 시장 당선으로 민간 재건축에 대한 기대감이 큰 상황입니다. 강남, 목동, 노원의 재건축 추진 아파트(특히 강남)들은 우리나라 아파트 전체 시세를 리딩하는 단지들 이기 때문에 부동산 투자 시 관심있게 지켜봐야 합니다.

 ※아파트 고무줄 기차 이론에 대하여 2년전 영상이지만 박병찬 전문가의 동영상 강의를 꼭 들어보시기를 추천합니다. 하단에 유튜브 참고

 

 

다소 서론이 길어졌는데요, 오늘 포스팅의 본론으로 들어가도록 하겠습니다.

재건축 추진 시 제일 중요한 항목은 어떤 것일까요? 용적률, 대지지분 등 다양한 의견들이 있는데, 용적률과 대지지분 둘다 모두 중요한 항목이지만, "세대당 평균 대지지분"이 저는 제일 중요하다고 생각합니다.(출처 : 돈되는 재건축 재개발, 저자 : 이정열)

 

대지지분이 커야 향후 내가 부담해야 하는 분담금이 줄어들고, 일반 분양가보다 낮은 가격으로(조합원 분양가) 새 아파트를 분양받을 수 있기 때문입니다. 하지만 아파트 모든 동 호수별 대지지분을 확인하는 것은 쉽지 않기 때문에 세대당 대지지분으로 재건축 사업성을 가늠해볼 수 있습니다.(일반적으로 평균 대지 지분이 15~16평 정도면 사업성이 좋다고 봅니다. 다만 절대 수치는 아니며 단순 참고 수치 입니다. 지역, 입지, 용적률 등에 따라 변경될 수 있음) 

 ※재건축 관련 세대당 대지지분에 대한 내용은 향후 별도로 포스팅 예정입니다.

 

그렇다면 세대당 대지지분은 어떻게 확인할 수 있을까요? 바로 디스코 앱과 사이트를 이용하여 간단하게 확인해볼 수 있습니다. 

재건축 아파트 분석 시 가장 중요한 항목은 「세대당 대지지분」이다. 세대당 대지지분이 높을 수록 재건축 추진 시 추가로 내야할 분담금이 낮아진다. 

 

목    차

1. 디스코 사이트에서 세대당 평균 대지지분 확인하는 방법

2. 잠실 올림픽 선수촌 아파트 대지지분 확인

3. 결  론

 

 

1. 디스코 사이트에서 세대당 대지지분 확인하는 방법

부동산 관련 다양한 빅데이터 어플과 사이트가 있는데요, 디스코는 토지 및 건물에 좀 더 특화되어 있는 사이트 입니다. 

디스코 - 우리동네 부동산

부동산 어플로 유명한 호갱노노과 아파트실거래가 아실과는 차별화된 구성으로 "토지"와 "건물" 항목이 별도로 구성되어 있습니다.(사진 왼쪽 상단에 붉은 박스)

디스코_토지_건물

토지 항목을 누르게 되면 해당 건물의 토지 정보를 확인할 수 있습니다. 이번 포스팅에서는 주로 토지 정보 위주로 살펴볼 예정입니다.

토지 정보를 누르게 되면 아래 사진처럼 토지에 대한 다양한 정보가 나옵니다. 단독 토지이던 아파트이던 상관없이 해당 토지에 대한 정보를 확인할 수 있습니다. 잠실 주공 5단지 아파트의 토지 면적인 89,796평으로 나오는 것을 알 수 있습니다.(붉은색 박스)

다음으로 해당 아파트 단지의 세대수는 3,930세대라는 것을 알수 있습니다.(파란색 타원) 

디스코_토지_정보

이제 확인할 정보는 모두 끝났습니다! 확인할 내용은 2가지만 확인하시면 됩니다.

① 토지 면적

② 세대수

이제 남은 것은 산수입니다. 「① 토지 면적」을 「② 세대수」로 나누면 우리가 알고자 했던 세대당 대지지분을 확인할 수 있습니다. 위에서 살펴본 잠실 주공 5단지의 경우 89,796평÷3,930세대 = 22.85평 입니다.  세대당 평균 대지지분이 약 23평으로 굉장히 높은 편입니다. 참고로 이 단지의 경우 용적률 또한 152%로 향후 재건축 진행 시 용적률 상향도 상당할 것으로 기대됩니다. 왜 서울 재건축 이야기가 나올때마다 잠실 주공 5단지가 언급되는 것인지 간접적으로나마 알 수 있습니다. 세대당 평균 대지지분이 높고, 용적률이 낮기 때문에 재건축 추진 시 사업성이 굉장히 높기 때문입니다. 

 

단지	세대수	대지면적(㎡)	세대당 평균 대지지분(평)
잠실 주공 5단지	3,930	89,796㎡	22.85평

 

 

2. 아시아 선수촌 아파트 세대당 평균 대지지분 확인하는 방법

위에서 잠실 주공 5단지 아파트의 세대상 평균 대지지분을 확인해봤습니다. 

같은 방법으로 서울 재건축 아파트를 얘기할 때 절대 빠질 수 없는 아시아선수촌 아파트의 세대당 평균 대지지분을 확인해보면서 해당 아파트가 재건축 추진 시 어느 정도 사업성이 좋은지 알아보겠습니다. 

위에서 설명드린바와 같이 확인해볼 사항은 2가지 입니다.  「① 토지 면적」과 「② 세대수」입니다. 아시아선수촌 아파트의 토지 총면적은 35,891평이고 총 세대수는 1,356세대입니다. 그러면 세대당 평균 대지지분은 35,891평÷1,356세대 = 26.47평 으로 잠실 주공 5단지 보다도 세대당 평균 대지지분은 더 큰 것을 알수 있습니다. 잠실 주공5단지 아파트가 30평형대 위주인 것에 반해 아시아선수촌 아파트는 37평부터 64평까지 대형평수 위주의 단지이기 때문에 세대당 평균 대지지분이 더 높게 나온것으로 보입니다. 

 

아시아선수촌아파트_세대당_평균_대지지분

단지	세대수	대지면적(㎡)	세대당 평균 대지지분(평)
아시아선수촌 아파트	1,356	35,891㎡	26.47평

 

3. 결  론

재건축 아파트에 투자할 때는 일반 아파트와는 다르게 고려해야될 사항이 많습니다. 특히 재건축 추진 시 사업성을 사전에 정확히 분석해야만 적정 투자금(권리가액+프리미엄)을 판단할 수 있기 때문입니다. 그 시작점이 되는 것이 대지지분을 확인하는 것이고, 모든 세대당 대지지분을 확인하는 것보다 조금 더 간단하게 평균 대지지분을 구함으로서 보다 빠르게 재건축 아파트 접근이 가능할 것으로 생각됩니다. 그동안 재건축 아파트에 대해 관심은 있었는데 대지지분을 어떻게 봐야 할지 모르셨던 분들이라면 디스코 사이트를 활용하여 간단히 손품을 팔면 대지지분 확인이 어렵지 않으실 것으로 생각됩니다. 

 

 

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