스탠다드 앤 푸어스 케이스 쉴러 미국 주택 가격 지수(S&P Case-Shiller Home price Indices)

미국 주택 가격를 보여주는 대표적인 지수인 스탠다드 앤 푸어스 케이스-쉴러 주택 가격 지수(S&P Case-Shiller Home price Indices)에 대하여 알아보겠습니다. 

 

목   차

1. S&P Case-Shiller 지수(케이스-쉴러 주택가격 지수)란?

2. 왜 S&P Case-Shiller 지수에 주목해야 하는가?

3. S&P Case-Shiller 지수 확인하는 방법

 

 

1. S&P Case-Shiller 지수란?

S&P Case-Shiller 지수(케이스 쉴러 주택가격 지수)는 칼칩 케이스(Case) 웨슬리대 교수와 로버트 실러(Schiller) MIT 교수가 공동으로 만든 지수로서 단독 주택의 반복 판매에 대한 데이터를 바탕으로 산출되며 미국 20개 주요 도시 종합 지수, 미국 10개 주요 도시 종합 지수, 미국 20개 개별 주요 대도시 지수 등을 신용평가사로 유명한 S&P(스탠다드 앤 푸어스)에서 매달 발표하고 있습니다. 

 

 

2. 왜 S&P Case-Shiller 지수에 주목해야 하는가?

 케이스 쉴러 주택가격 지수에 주목해야 하는 이유는 미국 주택 가격이 경기 상황을 간접적으로 보여주기 때문입니다.

부동산 특히 주택은 투자 수단이기도 하지만 주거에 반드시 필요한 필수재이기도 합니다. 주식은 없어도 생활하는데 지장이 없지만 주택이 없다면 당장 생활하는데 어려움이 발생하기 때문입니다.

그렇기 때문에 적정한 주택 가격이 형성되는 것을 정부는 원하고 있으며, 집값이 소득 대비 너무 높다면 버블이라고 예상할 수도 있습니다. 

 

 아래의 FRED의 케이스 쉴러 주택가격 지수를 보면 주택가격은 장기적으로 우상향을 하고 있습니다. 이는 화폐, 현금의 가치가 점점 떨어지고 있는 반면에 실물 자산인 부동산, 주택은 떨어진 화폐가치 대비 상승하였기 때문입니다.

케이스_쉴러_주택_가격_지수

 2020년 코로나19 팬데믹 발생으로 전세계적으로 국가들은 재난 상황을 극복하기 위하여 통화량을 폭발적으로 늘렸습니다. 그로 인하여 주식, 부동산, 금 등 실물자산 가격이 상승하였는데 그 중에서 주택가격 지수와 M1 통화량 그래프를 보면 코로나19 발생 이후 그래프가 유사하게 증가하는 것을 확인하실 수 있습니다.

케이스_쉴러_주택_가격_지수_M1_통화량_비교

 하지만 화폐가치의 하락으로 주택 가격이 상승하고 있다는 것을 감안하더라도 너무 비이성적 과열이나 단기간의 급등은 주택 가격 버블로 볼 수 있으며, 버블 이후에는 주택 가격이 큰 폭으로 하락할 수 있기 때문에 주택가격 지수에 대하여 관심을 가지고 있어야 합니다.

 

 해당 지수를 개발한 로버트 쉴러 교수는 2000년 닷컴버블과 2005년 주택버블을 정확히 예견한 것으로 유명한데, 실제 2007년~2008년 서브프라임 모기지 사태가 발생하면서 미국 주택 가격이 36% 하락하면서 세계적인 경제 위기가 발생하기도 하였습니다. 로버스 쉴러 교수는 자산가격의 경험적 분석, 특히 주택 가격과 자산 버블 붕괴에 대한 분석에 대한 공로를 인정받아 2013년 노벨경제학상을 수상하였습니다.

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 상승한 집값이라고 하더라도 그 가격이 적정하다면 문제가 되지은 않겠지만 비이성적으로 높은 가격이고 소득 대비 너무 높다면 주택을 구입하려는 수요가 줄어들 수 밖에 없을 것이고, 수요가 줄어든다면 필연적으로 가격은 조정을 받을 수 밖에 없습니다. 반대로 집값이 너무 내려가서 소득 대비 주택 구매에 부담이 적다면 주택 구입 수요가 증가하게 될 것이고 집값 상승을 예상해볼 수 있습니다. 

 

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 그렇다고 하더라도 부동산, 특히 주택은 단기간에 공급이 늘어날 수 없기 때문에 수요과 공급에 따른 가격 변동이 주식 등과 비교해 보았을 때 더딘 편입니다. 그렇기 때문에 장기적인 주택가격 지수를 통하여 향후 주택 가격에 대한 예측을 해보는 것이 중요할 것입니다.

 

 영원히 상승하는 자산은 없으며, 역사적으로 상승과 하락이 반복되는 사이클이 있었습니다. 현재의 부동산 시장이 과열인지 아니면 저평가 인지는 아무도 알 수 없지만 미국의 주택가격 지수를 모니터링 하면서 전체적인 시장 경기를 확인하는 것은 중요하다고 할 것입니다. 

 

 

3.  S&P Case-Shiller 지수 확인하는 방법

FRED 사이트를 통해 매월 발표되는 S&P Case-Shiller 주택가격 지수를 확인할 수 있습니다. 

S&P/Case-Shiller U.S. National Home Price Index

 

 

#추천영상

 자유지성님이 올리신 로버트 쉴러 교수와 부동산 시장 버블 관련 영상 추천드립니다.

 

 

 

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